一对亲姐弟之间签订了房屋买卖协议，通过过户也领取了房产证。然而，几年后弟弟向姐姐索要购房款项时，姐姐却拒不支付，这是怎么一回事儿呢？南通通州法院经审理，认定这对之间签订的房屋买卖协议是“名为买卖实为赠与”，驳回了唐男的全部诉讼主张。近日，随着南通中院二审维持原判的判决下达，这起亲姐弟之间的房产纠纷最终尘埃落定。

【资料图】

家住南通市的唐家姐弟间原先关系不错，但近年来，一起房产纠纷使他们闹得不愉快。原来，唐家姐弟的父母在通州平潮镇遗有老宅七间。2007年时，唐男凭借继承协议书，独自继承了这七间老宅，并办理了房屋产权证书。尽管七间老宅一直空置，但随着平潮当地经济的发展，老宅所在的地块有可能面临搬迁安置。唐家姐弟于2018年开始商讨如何使老宅产生最大的经济利益。为此，两人于2018年、2019年先后签订了数份《房地产转让契约》及《补充协议》，最终约定老宅中的31.41%的房产份额作价26万余元进行转让，双方凭买卖协议也顺利为唐女办理了按份共有的房屋产权证书。2022年初，唐男开始向姐姐索要购房款项23万余元，协商未果后，一纸诉状递到了法院。

法庭上，唐男以姐姐不按房屋买卖协议支付剩余的购房款项23万余元已构成违约，要求解除协议，将房产恢复登记在他名下，赔偿经济损失10万元。

唐女则认为，双方之间不存在房屋买卖关系，本意是通过赠与的形式将部分房产份额转让，过户变更登记也已完成，房屋赠与行为不具有可撤销的情形。原先给付的3万元是分摊的房屋装修费用，不是预付的“购房”款项。

法院审理后认为，涉及转让的房屋系七间老宅的一部分，原系姐弟俩父母的生前共同财产，其后唐男因继承取得案涉房屋的不动产权。2018年开始，姐弟俩为部分房产份额的转让签订协议，也办理了产权变更登记。买卖双方均为兄弟姐妹，案涉房屋来源于双方父母。而且，唐男本人曾起草过《房屋赠与协议书》《关于房屋继承情况的说明》，这与双方之间存在名为房屋买卖实为赠与的事实，能够相互印证。从合同履行情况看，姐弟俩通过相互转款制造支付购房款的假象，作为案涉房屋过户的依据，不存在真实的购房款支付事实，也印证了双方之间不存在真实的房屋买卖关系。因此，唐某以其对房屋贡献较大为由主张应当为房屋买卖关系，缺乏事实和法律依据。通州法院根据查明的全案案情，判决驳回了唐男的全部诉讼主张。唐男不服一审判决，向南通中院提起上诉，南通中院最终作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

【法官说法】以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效

本案的法律事实发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。而根据《中华人民共和国民法总则》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。究竟隐藏的民事法律行为是否有效，取决于该隐藏行为本身是否符合生效要件。

本案中，首先亲姐弟之间尽管以签订房屋买卖协议形式完成了房屋的过户变更登记，但房屋处分过程中不存在真实的支付对价关系，虽然具有买卖合同的外形，但不符合买卖的实质要件，是以虚假买卖合同隐藏了真实的赠与合同，案涉房屋买卖合同为虚假行为，应认定为无效。

其次，虚假买卖合同隐藏的真实赠与行为是双方真实意思表示，案涉房屋已经完成了过户变更登记，发生了物权变动的实际效果，符合赠与的构成要件，且没有可以撤销赠与的情形，应认定为合法有效。综上，考虑到双方存在虚假的房屋买卖合同关系，法院遂作出上述判决。

通讯员 顾慧华 徐振峰

校对 盛媛媛