河南商报首席记者 吴军 文图

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2月1日，物联云仓数字研究院发布了2023年1月份《中国通用仓储市场动态报告》。

报告显示，1月份新增仓库园区23个，全国仓库面积达3.9亿㎡。

其中，仓储土地1月份共成交28宗，郑州市凭借546.4亩的面积，在全国32个主要物流节点城市中独占鳌头。

2022年，郑州港南高标仓租金一度跌至22元，今年会如何走向？

1月份，郑州新增通用仓面积排全国第二

和2022年相比，2023年1月份的仓储市场变化明显。

物联云仓数据显示，2023年1月份全国新增建成项目21个，仓储供应面积达218.8万㎡，环比2022年12月份上升5.7%，但同比2022年1月份，上升697.22%。

就地区而言，新增供应主要集中在东部地区，其次为中部地区。

从城市分布看，新增供应TOP3城市包括苏州，新增37.2万㎡，占比16.99%；郑州，新增31.7万㎡，占比14.49%；东莞，新增25.6万㎡，占比11.68%。

河南的漯河市，凭借3.3万㎡的新增，在全国主要物流节点城市中排第15名。

而在2022年12月份的通用仓储新增前15名中，河南无一城市上榜。彼时的排行榜中，上海市凭借65.4万㎡的新增仓储面积，排第1位；紧随其后的是石家庄（新增25万㎡）、苏州（24.4万㎡）；厦门市以新增1.4万㎡，排第15位。

2023年1月份和2022年12月份相比，排第1位的城市新增面积减少28万㎡，排第15位的仓储面积则从1.4万㎡上升至3.3万㎡，城市新增仓储面积差距明显缩小。

仓储用地成交28宗，郑州面积排第一

追本要溯源。

仓储面积的增加，自然是因为仓储用地充足。

物联云仓数据显示，2023年1月份，全国32个主要物流节点城市，仓储用地共成交28宗，成交面积达2155.5亩，涉及金额17.26亿元。

从地区分布来看，中部地区成交面积达1030.1亩，占比达48%；其次为东部，成交面积为790.9亩，占比37%。

从城市分布来看，郑州市共成交546.4亩，排名第1；天津市成交257.1亩，排第2；南昌市成交218.9亩，排第3。

就郑州市而言，鸿富锦精密电子（郑州）有限公司拿地293.2亩，成交价19695万元；河南铁建投空港高铁物流有限公司拿地135亩，成交价9091万元。两地块使地年限均为50年。

值得一提的是，据天眼查数据显示，河南铁建投空港物流有限公司成立于2022年，该公司是河南省铁路建设投资集团有限公司100%控股的子公司。

不只是2023年1月份郑州仓储用地热销，2022年12月份，郑州市也有仓储用地出让。

当月，郑州市共出让仓储用地149.5亩，在全国32个物流节点城市中排名第9位。

其中，河南顺发供应链管理有限公司拿地103.5亩，成交价4170万元，使用年限为50年。

天眼查显示，顺发供应链公司成立于2022年11月。其法定代表人持股的5家公司，均属于物流领域。

看好仓储市场，国企民企竞相入局

就拿地来看，无论是国有企业，还是民营企业，都很看好郑州的仓储市场。

河南铁建投空港高铁物流有限公司拿下的135亩地，标志着郑州航空港高铁多式联运项目正式落地。

该地块位于冀州路西、毫都路南，土地面积90017.62㎡，为物流仓储用地。

郑州航空港高铁多式联运项目，依托郑州“米”字形高铁路网优势、航空港站交通区位优势和高铁物流中心通道与分拨功能优势，以生鲜冷链、生物医药、精密设备、电商快递等高附加值产品为主，致力于打造“高铁+冷链+快递”运作模式，为郑州航空港站公铁联运和空铁联运发展提供一体化物流配套支撑，是建设郑州国家综合货运枢纽补链强链城市的重要组成部分。拿地后，河南铁建投空港高铁物流公司将加快项目规划设计，全力推进项目建设，尽早实现高铁多式联运项目运营。

河南顺发供应链管理有限公司拿地块块位于新密市郑风大道东侧、花园街北侧、人和路西侧、劳动街南（产业集聚区内），土地面积69029㎡，用途为仓储用地。

鸿富锦精密电子（郑州）有限公司在港区拿地近300亩一举，也让“富士康要撤离郑州”的谣言不攻而破。

2023年河南省《政府工作报告》以及近日出台的《郑州市“十四五”现代流通体系发展规划》，对于现代物流、流通网络、流通环境等都有所提及，而无论是建设现代国际综合交通枢纽，还是建设现代国际物流中心、现代国际商贸中心、现代国际消费名城，都得依托作为基础设施的仓储用地、物流园区才能实现。

艾瑞咨询研究报告称，目前，中国物流行业市场规模已位居世界第一。

近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2012-2021年间，物流保管费用保持持续增长态势，2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，占物流行业总费用规模的33.5%。

郑州通用仓租为21.69元，中部地区排第4

国内通用仓面积大幅领先于高标仓面积。

艾瑞咨询数据显示，2020年全国通用仓库面积为11.45亿立方米，相应的高标仓面积仅为3.45亿立方米。

河南省物流与采购联合会仓储分会提供的数据显示，截至目前，郑州通用仓储面积达2000万+㎡，而高标仓只有500万+㎡。

郑州通用仓的租金并不出挑。

2023年1月份，全国32个物流节点城市通用仓平均租金为25.57元/㎡·月，中部区域6个重点城市的平均租金中位值为22.27元/㎡·月。其中，郑州的租金为21.69元，排在长沙（26.08元）、合肥（24.07元）、武汉（22.84元）之后，位居第4位，仅高于南昌（19.04元）、太原（17.50元）。

租金低，是否出租率就高、空置率就低？

也不尽然。

物联云仓数据同时显示，1月份，郑州通用仓空置率为12.48%，高于合肥（9.24%）、长沙（12.40%），位居第3，环比2022年12月份上涨1.81个百分点，在中部6个城市中涨幅最高。

2023年，郑州将新增高标仓127万㎡

中国的物流仓储还有很大的上升空间。

艾瑞咨询数据显示，从人均物流地产面积看，横向对比发达国家日本和美国，2019年日本人均现代物流地产为4.0㎡/人，美国为3.7㎡/人，这一数据在中国为0.7㎡/人。

进入 21 世纪后，我国制造业逐步从传统低端制造业向新兴高端制造业转型升级。2021年，我国高技术制造业增加值增长18.2%，增速比规模以上工业增加值快8.6个百分点。分产品看，新能源汽车、工业机器人、集成电路、微型计算机设备产量分别增长145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。这导致高端制造业成了高标仓的重要租户群体。

物流地产的投资回报率也高于其他商业地产资产，物流地产就成了资本的宠儿。

河南省交通运输协会园区发展建设委员会秘书长贾进克透露，2021年是物流地产融资的高峰期，当年共发生172起融资事件，融资金额为1816亿元。

受连续三年的疫情影响，2022年仅发生了71起融资，金额为738亿元。

2023年进入了后疫情时代，仓储市场往左走还是往右走？

贾进克称，截至2023年1月1日，郑州共有高标仓517万㎡，平均空仓率为30%。2023年还会新增高标仓127万㎡，两个数据叠加，将会给市场去化造成较大压力。而且目前来看，经济复苏还需要一定时间。

“近期，我们也调研了多个知名的物流地产投资主体，至少在2023年上半年，没有在郑州投资的意向。”贾进克称，眼下，物流危化、地产行业等细分赛道正值整合期，也许2023年下半年会有转机。